各鎮人民政府、街道辦事處，縣直有關單位，經濟開發區管委會：

《臨沭縣深入推進老舊小區改造實施方案》已經縣政府研究同意，現將方案印發給你們，請認真貫徹執行。

臨沭縣人民政府辦公室

2021年4月19日

（此件公開發布）

臨沭縣深入推進老舊小區改造實施方案

為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府決策部署，深入推進老舊小區改造，不斷提升老舊小區人居環境品質，增強居民的獲得感、幸福感和安全感，根據《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》（魯政辦字〔2020〕28號） 等文件精神，結合我縣實際，制定本實施方案。

一、總體要求

（一）改造范圍。2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（不含住宅拆除新建）。

（二）改造內容。對老舊小區及相關區域的建筑、環境、配套設施等進行基礎改造、完善和提升，基礎類改造主要是拆違拆臨、安防、環衛、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規整等，突出解決基礎設施老化、環境臟亂差問題；完善類改造主要是完善社區和物業用房、建筑節能改造、加裝電梯、停車場、文化、體育健身、無障礙設施等，完善配套服務設施，提升小區環境品質；提升類改造主要是完善社區養老、托幼、醫療、家政、商業設施以及智慧社區等。具體標準參照《臨沭縣老舊小區綜合整治改造內容及指導標準》（附件2）等有關規定執行。

（三）改造目標。到“十四五”末，在完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上，確保完成2005年前建成老舊小區改造任務的85%以上，力爭全部完成，建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的“美好住區”。

（四）改造原則和工作機制。堅持政府主導、群眾參與、各方支持、多元融資、統籌推進的原則，建立街道辦事處和社區居委會具體落實的工作機制，縣政府對老舊小區改造承擔主體責任，負責落實老舊小區改造任務和長效管理責任。

二、組織實施

（一）計劃申報。建立老舊小區數據庫，堅持居民自愿、自下而上的原則，合理確定改造項目和時序，生成老舊小區改造總體計劃（2020—2025）和分年度計劃。每年9月底前向市住房城鄉建設局提報下年度的老舊小區改造計劃和任務。

1．征集改造需求。街道辦事處、社區黨組織、物業公司或業主委員會等做好群眾工作，把老舊小區改造工程作為凝聚人心的重要抓手，加大宣傳力度，動員群眾廣泛參與，認真征求居民意愿，確定改造項目、內容及改造完成后的物業管理模式，形成改造項目清單。

2．制定初步方案。堅持“清單+標準”“必選+可選”原則，先雪中送炭、再錦上添花，優先推進水電暖氣網等政府兜底性的基礎設施建設，滿足群眾基本需求。在此基礎上，完善和提升養老、健身、家政等服務設施，做到能改則改、應改盡改。按照“一小區一策”的原則，結合財政承受能力，引導居民通過住宅專項維修資金、小區公共收益、捐資捐物等渠道出資，制定初步改造方案及預算；供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營單位同步制定初步改造方案。

3．公示改造方案。形成改造方案后，在改造小區范圍內進行公示，廣泛征求居民意見，公示時間不少于5個工作日。

（二）項目實施。按照年度改造計劃，相關部門落實方案審查、招投標、工程實施和監管等具體工作。

1．方案審查。改造方案經住房和城鄉建設、發展改革、財政、自然資源和規劃等部門聯合審查批準后，在不新增建設用地、不新增污染物排放的情況下，優化老舊小區改造立項、土地、環評等手續。

2．質量管控。嚴格執行公開招標程序和施工標準，擇優選擇施工隊伍、監理公司、建筑材料和產品，強化監督管理和跟蹤審計，確保工程質量；涉及水、電、氣、暖、通信、有線電視等改造項目的，可由專業經營單位依法組織實施。

（三）竣工驗收。項目完工后，建設單位按照有關規定組織竣工驗收，同時邀請居民代表參加。涉及水、電、氣、暖、通信、有線電視等改造驗收的，可由專業經營單位按有關政策組織實施。驗收通過后，應及時完成工程決算，做好資料整理、歸檔和移交工作。

（四）物業管理。將改造后的老舊小區納入社會治理范疇，強化基層黨組織領導，以“沂蒙紅色物業”黨建聯建推動共建共治共享，綜合采取專業化物業管理或街道、社區統一管理等模式，逐步實現改造后老舊住宅小區物業管理全覆蓋。對接管老舊小區的物業企業，制定扶持政策給予適度補貼，做到“改造一個、確保管好一個”，鞏固老舊小區改造成果。

三、創新改造方式和融資模式

按照“不增加政府隱性債務、保持房地產市場平穩健康發展、培育形成相對穩定現金流、引入社會資本”要求，運用系統思維、市場手段，用足用好大片區開發等政策，在多元融資上下功夫、創新老舊小區及小區外相關區域“４＋N”改造方式和融資模式。

（一）大片區統籌平衡模式。把一個或多個老舊小區與相鄰的舊城區、棚戶區、舊廠區、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統籌，生成老舊片區改造項目，加大片區內D級、C級危房改造力度，做到項目內部統籌搭配，實現自我平衡。

（二）跨片區組合平衡模式。將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實現資金平衡。

（三）小區內自求平衡模式。在有條件的老舊小區內新建、改擴建用于公共服務的經營性設施，以未來產生的收益平衡老舊小區改造支出。

（四）政府引導的多元化投入改造模式。對于有能力保障的老舊小區改造項目，可由政府引導，通過居民出資、政府補助、各類涉及小區資金整合、專營單位和原產權單位出資等渠道，統籌政策資源，籌集改造資金。

（五）鼓勵探索多種模式。引入企業參與老舊小區改造，吸引社會資本參與社區服務設施改造建設和運營。

四、創新支持政策和配套措施

（一）加強規劃統籌。根據改造項目規模，測算所需投資和未來收益，合理劃分改造區域，優化資源配置，策劃、設計可以產生現金流的老舊片區改造項目。對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務設施的，在不違反國家有關強制性規范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

（二）探索土地支持政策。積極探索土地出讓支持大片區統籌改造或跨片區組合改造的政策措施。把大片區統籌改造和跨片區組合改造與城鎮低效用地再開發項目統籌謀劃，并結合實際給予相應政策支持。老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開發整理騰出的土地，優先用于建設社區服務設施。

（三）創新財政資金政策。積極爭取中央、省、市補助資金，統籌安排資金用于老舊小區改造，采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發揮財政資金引導作用。嚴格執行專項債券用于有收益的公益性資本支出的規定，對符合條件的老舊小區改造項目可通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。整合涉及老舊小區的民政、城市建設和管理、文化、衛生、商務、體育等渠道相關資金，統籌投入老舊小區改造。

（四）創新不動產登記做法。小區內增加公共建筑的，立項前與小區業主委員會、居委會等相關方達成權屬協議，在產權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動產登記的具體做法。

（五）強化專營設施協同改造。老舊小區內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬于專營單位的，專營單位要主動承擔專營設施設備改造費用，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與老舊小區改造同步設計、同步實施。改造后的專營設施產權移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。

（六）加大信貸支持。縣農發行等政策性金融機構，積極向上爭取政策資金支持，在依法合規、風險可控的前提下，加大對老舊小區改造項目的金融服務力度，優化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持。支持商業銀行、基金公司等金融機構創新金融產品，改善金融服務，為老舊小區改造項目及居民戶內改造和消費提供融資支持。

五、保障措施

（一）加強組織領導。成立老舊小區綜合整治改造工作領導小組，成立老舊小區改造辦公室，定人員、定場所、定職責，統籌推進全縣老舊小區改造工作。各部門、單位職責分工如下：

1．縣住建局：負責牽頭老舊小區改造政策制定及實施。負責全縣老舊小區改造規劃和年度改造計劃編制、改造標準制定；會同發改和財政部門爭取國家和省有關政策及補助資金支持；搞好項目日常調度、統計上報、督導考核和評價等工作。

2．縣發改局：負責爭取老舊小區改造等保障性安居工程配套基礎設施建設中央預算內資金；督導協調供電公司做好老舊小區供電設施設備改造和移交工作；配合做好立項工作。

3．縣公安局：協助縣政法委做好老舊小區改造過程中“雪亮工程”視頻監控的規劃設計和指導。

4．縣民政局：指導發揮基層群眾性自治組織基礎作用，引導做好老舊小區改造社區協商、民意征求和群眾參與等工作；指導按照標準做好老舊小區的社區養老服務設施配建工作，將符合條件的社區養老服務設施納入相關專項資金補助范圍。

5．縣司法局：協助指導住建部門調處老舊小區改造過程中的矛盾糾紛。

6．縣財政局：負責統籌安排本級獎補資金；配合住建、發改等部門爭取中央、省市補助資金支持，適時對符合條件的老舊小區改造項目發行專項債券；指導做好老舊小區專項補助資金使用的預算績效管理工作。

7．縣自然資源和規劃局：指導辦理老舊小區內及周邊新建、改擴建公共服務和社會服務設施等的規劃、用地、不動產登記手續；指導統籌老舊小區片區規劃和項目設計；督導老舊小區內違建拆除治理工作；協助做好老舊小區住宅增設電梯工作。

8．縣綜合執法局：指導處理違規設置的戶外廣告工作以及侵占綠地違法行為的行政處罰工作。

9．縣商務局：指導完善社區商業、便民市場、家政服務等設施，將符合條件的老舊小區社區商業設施納入相關專項資金補助范圍。

10．縣審計局：負責做好老舊小區改造資金的審計監督工作。

11．縣市場監管局：按照國家法律法規和有關標準、安全技術規范，對新裝電梯、改造后的電梯實施監督檢驗，對在用電梯實施定期檢驗。

12．縣體育中心：負責按照國家有關要求提出體育設施配建標準，指導統籌設施布局并做好驗收。

13．縣地方金融發展服務中心：負責協調金融機構加大金融支持力度，落實上級金融支持老舊小區改造政策措施。

14．縣消防救援大隊：指導老舊小區消防設施及應急救援設施的維修、更新、改造。

縣委宣傳部、縣教體局等部門根據各自職責，指導和支持老舊小區改造所涉相關專項工作的推進。供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營單位要主動承擔專營設施設備改造費用，同步完成改造或遷移任務；負責做好相關專業經營設施接收管理。

（二）強化統籌謀劃。要因地制宜、突出重點，優先改造涉及居民安全需要和基本生活需求的項目。要統籌推進、同步實施，做到小區改造、拆違拆臨、專業經營設施設備改造升級、地下與地上設施改造同步實施、同步交付使用。

（三）健全推進機制。構建“縣、街道、社區、居民”四級聯動工作機制，建立工作例會、信息報送、定期通報、巡查督查等制度，及時研究、協調解決有關重大事項和問題。將老舊小區改造工作納入政府重點督查內容；專業經營單位出資改造情況納入專業經營單位、負責人的經營考核內容。

（四）加強監督檢查。邀請各級人大代表、政協委員、社會各界市民群眾，參與對全縣老舊小區改造工作的監督和檢查。建立老舊小區改造評價機制，對改造項目民意協商、方案編制、改造成效和居民滿意度，定期開展評價。發揮各類新聞媒體作用，加大對老舊小區改造工作的宣傳引導，強化居民的主人翁意識，為工作推進營造良好的輿論氛圍。

附件：1．臨沭縣老舊小區綜合整治改造工作領導小組成員名單（略）

2．臨沭縣老舊小區綜合整治改造內容及指導標準

附件2

臨沭縣老舊小區綜合整治改造內容及指導標準