為深入推進黨建引領社區基層治理，切實解決全縣物業兜底管理問題，根據《關于加強和改進住宅物業管理推動物業服務行業轉型升級的通知》（省十二部門聯合發文）、《臨沂市住房和城鄉建設局關于加強物業管理日常管理工作的通知》（臨建發〔2021〕19號文）和《臨沭縣人民政府關于進一步加強物業管理工作的意見的通知》（沭政發〔2021〕4號文）等文件的精神，特制定如下方案。
一、目標任務
持續加強物業領域專項治理，重點聚焦解決“三無”小區和無物業公司管理小區的物業專業化覆蓋問題，不斷提高物業管理程度和服務水平，逐步提升小區業主的居住品質。對于“三無”小區和無物業公司管理小區，先實現物業企業進駐，后通過小區基礎配套、設施的改造完善，逐步實現小區物業管理服務的規范化和市場化。對于村居自治的小區和業主自治的小區，及時選聘物業企業，根據小區基礎配套、設施的完善程度等情況，逐步實現小區物業管理服務的規范化和市場化。小區先期組建紅色業主委員會，在街道的領導和住建部門的指導下，規范運作。按照“一區一策”和不激化矛盾的原則，根據小區物業服務的類別和程度及業主意愿，業主委員會把握確定物業收費水平并將物業企業選聘到位。小區物業服務的兜底內容為衛生保潔、秩序維護和水電費的收繳等，按照“一區一策”的原則，內容可以增加或減少。2022年6月底前，“三無”小區和無物業企業服務的小區（不含村居自治小區），全部實現物業企業的選聘入駐。物業管理村居自治的小區，結合黨建引領社區治理和物業管理工作的推進，條件成熟的，2022年9月底前完成物業企業的選聘入駐，條件暫不具備的，2022年底前完成物業企業的選聘入駐。小區入駐物業企業后，2025年上半年全部完成物業管理的市場化過渡。
二、管理模式
小區業主委員會成立后，在街道和社區的協調指導下，從以下物業管理模式中選聘物業企業。業主委員會未能組建的小區，其組建責任主體單位是街道的，由社區環境和物業管理委員會或社區居委會簽約選聘物業企業，業主委員會組建責任主體單位是原產權單位的小區（如機關家屬院），由原產權單位選聘物業企業入駐，完成物業企業專業化過渡。小區物業企業選聘入駐后，其物業管理作為社區治理的重要內容，納入社區管理，物業企業的再次選聘和業主委員會的組建或改選，由社區在街道和主管部門的指導下組織實施。
（一）縣管國有物業企業進行公益性的兜底管理。選聘臨沭縣城投集團公司所屬的臨沭縣居家物業公司或臨沭縣國有資產投資控股集團公司所屬的臨沭縣國營物業管理公司。
（二）鼓勵街道成立公益性的國有物業服務企業。街道黨工委、街道城市社區管理服務中心、街道物業辦對公益性物業企業的開辦和運營，要加強指導和監督管理，鼓勵引導企業積極開展業務，入駐轄區內無物業管理的小區。
（三）社區居委會探索領辦物業服務企業。在社區（包括城市社區）黨組織的領導下，社區居民委員會積極創辦物業服務企業，經營市場業務的同時，承攬社區內“三無”小區和還建小區的物業管理服務。成立的物業企業，可吸納部分群眾認可的退休黨員、熱心居民加入物業服務企業，共同為小區居民搞好物業服務。
（四）大型物業公司公益幫扶。按照地域就近原則，選聘周邊的管理商住小區的大物業公司，采取大手拉小手式的物業管理。
（五）成立物業企業實現專業化物業管理的過渡。對于小區原自發式的物業管理人員，有繼續管理意愿的，可督促指導其坐地成立物業公司受聘運營。
（六）市場實現專業化物業覆蓋。從市場上海選商談聘用物業公司。
三、運作保障措施
（一）財政予以獎補。用財政資金獎勵補助的方式，鼓勵物業公司參與對三無小區和無物業公司小區管理，以彌補物業管理費用的不足。根據《臨沂市老舊住宅小區綜合整治改造實施方案》（臨政辦字〔2016〕37號）有關規定，對入駐“三無”小區和無物業公司小區的物業管理服務，通過政府補貼3年物業費方式進行長效管理，從2022年7月份起連續三個年度，每年分別對承接三無小區和無物業服務的小區的物業企業予以獎補。獎補辦法，根據服務的小區建筑面積，按0.25元/㎡/月的標準予以補助，每個年度內，上下半年各發放一次。每半年，街道在住建部門的指導下，按照《臨沂市住宅小區物業服務質量綜合評價指導意見（試行）》（臨建發〔2020〕15號）有關規定，對物業管理的小區各開展一次項目綜合評價，得分85分及以上的小區，半年的獎補金額按全額給予撥付，得分小于85分的，以85分為基數，每少得1分，獎補金額少撥付1個百分點。具體獎補金額，由財政部門撥至街道，街道根據考核情況撥至物業企業，具體撥付辦法，由財政部門會同街道和住建部門商定。“三無”小區和無物業企業服務的小區，按同一標準補助，實行動態調整，享受首批獎補的小區范圍由住建部門會同街道確定，符合補助條件因小區建筑面積核實不清等原因未能列入補助范圍的小區，相關信息核實無誤后，可動態列入享受補助的小區范圍，之前有物業企業服務的小區，不享受財政資金的獎補。
（二）優先進行改造。住建部門要積極對接發改部門，加強對老舊小區改造項目的立項，加大小區基礎配套、設施和公共部位維修等方面的改造力度，做到應改盡改。對于不能納入老舊小區改造內容的“三無”小區的基礎配套設施，包括門衛、給排水、監控、消防、照明等，其改造費用根據小區實際需求情況由縣級財政予以補助或業主自治利用公共收益解決。根據小區基礎配套設施的改造完善程度，逐步提高物業服務費的收取標準，最終實現物業管理市場化。
（三）物業企業低利潤和延伸經營。按照“保本微利”原則，物業服務企業根據服務合同約定的服務類別、標準和內容，逐步實現小區的專業化物業服務管理，以一星級服務的標準為基礎，根據服務類別的具體范圍，調整物業服務費的收取標準，物業服務合同一年一簽，動態調整物業服務費的收取標準。鼓勵物業企業延伸經營業務，利用從業優勢積極開展房產中介業務和養老、家政服務，提升市場競爭力。
（四）盤活共有收益。鼓勵物業公司、業主委員會在具備條件的小區設置停車位、廣告位、便民服務亭、快遞智能存儲柜等設施，適當收取部分場地租賃收費或進行經營，增加共有收益，用于共有部位和設施設備的維修，彌補其物業收費不足，實現總體收支平衡。業主委員會對共有收益的開支要按規定公示，并登記入賬。
（五）合并物業管理區域。為防止虧本經營，鼓勵就近將多個零星住宅樓或規模較小的小區（如家屬院）等重新劃定為一個物業管理區域，將具有共同產權單位的幾個小區劃定為一個物業管理區域，實現集中管理，互補式利用門衛用房等公共配套和基礎設施，物業服務區域原則上不跨社區。
（六）無人管理小區的物業管理融入到基層社會治理體系。街道要把好組建業主委員會的用人關、質量關，動員廣大黨員干部積極參加業主委員會的選舉和被選舉活動，業主委員會黨員數量不得低于60%。業主委員會成立后，街道要常態化督促指導其規范運營，住建部門做好指導工作，督促業主委員會對小區事務和物業企業做到常監督常理事。建立健全社區黨組織領導下的網格(小區)黨組織、業主委員會、物業服務企業協同聯動機制，推動物業服務管理納入網格化治理。發揮網格（小區）黨組織作用，鼓勵網格（小區）黨組織成員按程序參選業主委員會成員，實現交叉任職；實現網格內社區兩委干部、網格工作人員、網格協管員、物業人員和社區專職工作者等有機整合。
四、工作要求
（一）提高站位，夯實責任。破解老舊住宅小區物業服務難題，關鍵在準確把握政府、社會、市場以及公共與個體各自不同的角色安排，要強化政府引導，匯聚民智民力，充分讓社會化、市場化、專業化物業團隊參與老舊住宅小區物業服務，實現老舊住宅小區物業服務難題的“最優解”。各相關街道、縣直部門要提高政治站位，明確任務分工，夯實監管責任，統籌做好獎補資格認定、發放等工作，確保激勵政策落到實處，提升物業企業入駐意愿、服務意愿。
（二）嚴格程序，用活資金。要嚴格執行物業服務獎補標準及申請撥付程序，按要求對相關物業企業申請、使用獎補資金的具體情況進行績效評價，適時組織開展獎補資金專項監督檢查，對弄虛作假、套取截留資金等違規行為，要嚴厲打擊、嚴肅處理，確保將資金用準、用好、用活。
（三）強化監管，跟蹤問效。要在工作全過程強化監管力度，定期對相關物業企業進行跟蹤考核，對其機構設置、管理制度、服務規范、人員設備配備、物業服務質效進行跟蹤考核。尤其是服務質效方面，要深入企業、深入小區、深入群眾，聽民聲、察民情，了解物業服務的實績實效，指導工作、排憂解難，推動物業企業管理服務能力提升，推動老舊住宅小區“舊貌換新顏”。
附件：老舊小區物業服務量化考核評分標準
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