沭自然資規字〔2024〕8號

各鎮人民政府、街道辦事處，縣直有關單位，縣經濟開發區管委會：

為進一步優化營商環境，更好解決企業發展需求，助力經濟高質量發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《不動產登記暫行條例》、《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）、《山東省自然資源廳、山東省財政廳、山東省住房和城鄉建設廳、山東省人民政府國有資產監督管理委員會、山東省市場監督管理局、國家稅務總局山東省稅務局、中國人民銀行山東省分行、國家金融監督管理總局山東監管局關于繼續執行〈山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則（試行）〉的通知》（魯自然資規〔2024〕2號）、《臨沂市人民政府辦公室關于工業標準廠房分割及分割轉讓的實施意見（試行）》（臨政辦字〔2023〕73號）、《臨沂市人民政府辦公室關于推進工業用地提質增效的意見》（臨政辦字〔2023〕75號）、《臨沭縣人民政府關于印發臨沭縣低效工業用地再開發實施方案（試行）的通知》（沭政字〔2023〕28號）等有關規定和要求，結合實際，特制定本意見。

一、適用范圍

全縣范圍內的國有建設用地使用權（近期列入征遷計劃除外）分割、合并，工業標準廠房分割及分割轉讓。

（一）國有建設用地使用權分割：是指取得國有建設用地使用權且辦理不動產權登記的土地使用權人，將單宗建設用地分為若干宗獨立的用地。分割后原宗地注銷，新宗地產生。

宗地分割轉讓主要基于開發建設需要、司法處置、以物抵債、企業改制、融資等原因。

（二）國有建設用地使用權合并：是指取得國有建設用地使用權且辦理不動產權登記的土地使用權人，將若干宗界線相鄰的用地合并成同一宗地。合并后原宗地變更，新宗地產生。

宗地合并主要基于開發建設需要、房地產確權等原因。

（三）工業標準廠房分割及分割轉讓：是指建成的標準廠房按幢、層、跨進行產權登記；標準廠房分割后通過購置等方式進行產權轉移。

二、工作原則

（一）需求導向。以政府鼓勵的產業項目、城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施項目建設等需求為前提。

（二）依法依規。在符合國土空間規劃、出讓合同或劃撥決定書的約定的基礎上，優化規劃條件變更流程，完善出讓合同簽訂及后續管理，規范實施登記。

（三）節約集約。通過國有建設用地整合利用、分割盤活，提高土地節約集約利用水平及利用效益。

（四）底線思維。建立健全監督管理機制，加強前端審查與后續監管的有效銜接，嚴肅查處改變用途、違規銷售、以工業用地從事住宅和商業開發等違法違規行為。

三、總體要求

（一）國有建設用地使用權分割與合并、工業標準廠房分割及分割轉讓應當同時符合以下條件：

1.符合自然資源和規劃、建筑、安全、消防、環境保護等法律法規以及技術標準要求。

2.劃撥決定書、出讓合同或者其他投資開發建設協議無限制性約定。

3.不涉及司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地使用權。

4.應保持建筑物、構筑物結構完整，保障宗地內公共配套設施屬于全體業主共用。

5.不涉及法律法規、政策規定的不予分割、合并的其他情形。

（二）國有建設用地使用權分割應當符合以下條件：

1.分割后的宗地應具備獨立的分宗條件，涉及公建配套設施和使用的，轉讓雙方應在轉讓合同中明確公建配套設施有關權利和義務。

2.工業用地已竣工投產，其配套建設的行政辦公及生活服務等附屬設施占用的建設用地不得與整宗地分割轉讓。

3.擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意。

4.分割后的用地應具備獨立成宗條件、符合詳細規劃，四至界線規整。

（三）國有建設用地使用權合并應當符合以下條件：

1.所涉及的宗地應當為界線相鄰的地塊。

2.所涉及的宗地使用權人、土地權屬性質、使用權類型和土地用途一致。

（四）工業標準廠房分割及分割轉讓應當符合以下條件：

1.項目占地15畝以上、建筑面積1.5萬平方米以上的方可申請分割。項目建設單位自持的標準廠房面積應不低于標準廠房總面積的20%（不包括行政辦公及生活服務等配套用房）。出讓合同有約定的按其約定。

2.分割后的標準廠房最小基本單元應為有固定界限、可以獨立使用的建筑空間，面積不小于500平方米。

四、具體指標

（一）國有建設用地使用權分割：

1.工業用地權證登記面積30畝（含本數）以下的，最多分割為兩宗；權證登記面積30畝以上、100畝（含本數）以下的，最多分割為3宗；權證登記面積100畝以上的，分割后每宗用地面積不得小于25畝。以幢為最小分割單位。

2.工業項目配套建設的行政辦公及生活服務等附屬設施占用的建設用地不得單獨分割轉讓。

3.國有建設用地分割后按照原土地登記用途辦理不動產登記的，除住宅、商業用地的容積率應根據分割前用地出讓合同的約定確定外，分割后各宗用地的規劃指標按詳細規劃確定。

4.國有建設用地分割后按照原土地登記用途辦理不動產登記的，其剩余使用年限與原登記剩余使用年限一致。

（二）國有建設用地使用權合并：

1.住宅及商業用地合并后的容積率按合并前各宗用地出讓合同（或劃撥批準）的約定確定。即合并后用地容積率=各宗用地計容建筑面積總和÷各宗用地面積總和。工業、倉儲及公益公建用地合并后的容積率按詳細規劃確定，其中工業用地的容積率須結合項目行業容積率準入標準要求確定容積率下限。

2.合并后建設用地的綠地率、建筑密度、建筑高度等規劃指標按詳細規劃確定。

3.合并前規定需配建公共服務設施的，合并后不得減少配建數量或降低配建標準。

4.商業住宅與住宅用地合并后，須配置的商業建筑面積為合并前允許配置的商業建筑面積最大值。

5.合并后建設用地使用權的剩余使用年限為原登記的剩余使用年限。合并前多宗土地的剩余使用年限不一致的，合并后用地的剩余使用年限可按合并前多宗土地中的最短或最長年限進行約定。約定為最長年限的，土地使用權人應補繳土地出讓金。

（三）工業標準廠房分割及分割轉讓：

1.分割轉讓后的標準廠房宗地使用權共有。項目內的道路、綠地、消防、污染治理設施等公共區域和共用設施（市政公共設施除外），以及物業用房、水泵房、消防控制室等配套用房屬項目全體業主共有共用，不得進行產權分割。行政辦公、職工宿舍、食堂、車庫等配套用房屬項目建設單位所有，可由項目建設單位和入駐企業按協議約定使用，不得分割、抵押和出售。

2.標準廠房分割轉讓后，不得再次分割。

3.項目建設單位確需轉讓自持標準廠房的，按有關規定報批，轉讓時行政辦公、職工宿舍、食堂、車庫等配套用房須一并轉讓。

五、工作流程

（一）申請。國有建設用地使用權人（當事人）向屬地鎮（街道、開發區）提出申請，并提交國有建設用地使用權分割、合并方案。方案包含項目產業功能布局、工程質量、消防、安全、環保等要求，以及表明分割、合并關系的圖紙等。

（二）報審。屬地鎮（街道、開發區）初步審核后，報縣自然資源和規劃局審查。

（三）初審。縣自然資源和規劃局按照自然資源和規劃方面的政策要求進行基本性審查。

（四）聯審。對符合基本要求的，縣自然資源和規劃局將項目分割、合并方案、具體規劃條件、現狀圖、勘測定界圖等函告縣住房和城鄉建設局等相關單位，并組織聯合審查。

（五）登記。聯合審查通過后，由縣自然資源和規劃局依申請辦理不動產登記權證。

六、明確職責

（一）鎮街、經濟開發區：負責對分割、合并方案進行稅費、規劃、產業、環保、安全、消防等方面的初步審查，出具審查意見；負責對轄區建設用地的開發建設進行跟蹤管理。

（二）縣自然資源和規劃局：負責分割、合并方案的規劃設計等基本性審查；負責核查是否屬于閑置用地；負責在建項目完成開發投資總額比例的認定等，并出具相關意見。負責不動產權證登記工作。

（三）縣住房和城鄉建設局：負責對地上有建筑物、構筑物的分割、合并方案對象的原質量安全、消防審批情況進行核實，對分割、合并方案的消防條件等出具相關意見。

（四）縣工業和信息化局：負責認定是否列入縣低效工業用地再開發目錄，并出具相關意見。

（五）縣發展和改革局：負責審查產業類型、產業準入等內容，并出具相關意見。

（六）縣綜合行政執法局：負責對用地分割、合并范圍內認定的違法建設處罰到位，并出具相關意見。

（七）臨沂市生態環境局臨沭縣分局：負責確認分割、合并前是否需要開展土壤污染狀況調查及后續工作，并出具相關意見。

七、本意見自2024年11月1日起實施，有效期3年。國家法律、法規、規章另有規定的，從其規定。

八、本意見由縣自然資源和規劃局負責解釋。

臨沭縣自然資源和規劃局

臨沭縣住房和城鄉建設局

臨沭縣工業和信息化局

臨沭縣發展和改革局

臨沭縣綜合行政執法局

臨沂市生態環境局臨沭縣分局

2024年10月10日