沭自然資規(guī)字〔2024〕8號(hào)

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，縣直有關(guān)單位，縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)：

為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，更好解決企業(yè)發(fā)展需求，助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）、《山東省自然資源廳、山東省財(cái)政廳、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、山東省市場(chǎng)監(jiān)督管理局、國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局、中國(guó)人民銀行山東省分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行〈山東省建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易實(shí)施細(xì)則（試行）〉的通知》（魯自然資規(guī)〔2024〕2號(hào)）、《臨沂市人民政府辦公室關(guān)于工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割及分割轉(zhuǎn)讓的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（臨政辦字〔2023〕73號(hào)）、《臨沂市人民政府辦公室關(guān)于推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效的意見(jiàn)》（臨政辦字〔2023〕75號(hào)）、《臨沭縣人民政府關(guān)于印發(fā)臨沭縣低效工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)實(shí)施方案（試行）的通知》（沭政字〔2023〕28號(hào)）等有關(guān)規(guī)定和要求，結(jié)合實(shí)際，特制定本意見(jiàn)。

一、適用范圍

全縣范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（近期列入征遷計(jì)劃除外）分割、合并，工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割及分割轉(zhuǎn)讓。

（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分割：是指取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)且辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的土地使用權(quán)人，將單宗建設(shè)用地分為若干宗獨(dú)立的用地。分割后原宗地注銷(xiāo)，新宗地產(chǎn)生。

宗地分割轉(zhuǎn)讓主要基于開(kāi)發(fā)建設(shè)需要、司法處置、以物抵債、企業(yè)改制、融資等原因。

（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)合并：是指取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)且辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的土地使用權(quán)人，將若干宗界線相鄰的用地合并成同一宗地。合并后原宗地變更，新宗地產(chǎn)生。

宗地合并主要基于開(kāi)發(fā)建設(shè)需要、房地產(chǎn)確權(quán)等原因。

（三）工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割及分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵附ǔ傻臉?biāo)準(zhǔn)廠房按幢、層、跨進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記；標(biāo)準(zhǔn)廠房分割后通過(guò)購(gòu)置等方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

二、工作原則

（一）需求導(dǎo)向。以政府鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)等需求為前提。

（二）依法依規(guī)。在符合國(guó)土空間規(guī)劃、出讓合同或劃撥決定書(shū)的約定的基礎(chǔ)上，優(yōu)化規(guī)劃條件變更流程，完善出讓合同簽訂及后續(xù)管理，規(guī)范實(shí)施登記。

（三）節(jié)約集約。通過(guò)國(guó)有建設(shè)用地整合利用、分割盤(pán)活，提高土地節(jié)約集約利用水平及利用效益。

（四）底線思維。建立健全監(jiān)督管理機(jī)制，加強(qiáng)前端審查與后續(xù)監(jiān)管的有效銜接，嚴(yán)肅查處改變用途、違規(guī)銷(xiāo)售、以工業(yè)用地從事住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)等違法違規(guī)行為。

三、總體要求

（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分割與合并、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割及分割轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：

1.符合自然資源和規(guī)劃、建筑、安全、消防、環(huán)境保護(hù)等法律法規(guī)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

2.劃撥決定書(shū)、出讓合同或者其他投資開(kāi)發(fā)建設(shè)協(xié)議無(wú)限制性約定。

3.不涉及司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地使用權(quán)。

4.應(yīng)保持建筑物、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)完整，保障宗地內(nèi)公共配套設(shè)施屬于全體業(yè)主共用。

5.不涉及法律法規(guī)、政策規(guī)定的不予分割、合并的其他情形。

（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分割應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1.分割后的宗地應(yīng)具備獨(dú)立的分宗條件，涉及公建配套設(shè)施和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確公建配套設(shè)施有關(guān)權(quán)利和義務(wù)。

2.工業(yè)用地已竣工投產(chǎn)，其配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)等附屬設(shè)施占用的建設(shè)用地不得與整宗地分割轉(zhuǎn)讓。

3.擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意。

4.分割后的用地應(yīng)具備獨(dú)立成宗條件、符合詳細(xì)規(guī)劃，四至界線規(guī)整。

（三）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)合并應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1.所涉及的宗地應(yīng)當(dāng)為界線相鄰的地塊。

2.所涉及的宗地使用權(quán)人、土地權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類(lèi)型和土地用途一致。

（四）工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割及分割轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合以下條件：

1.項(xiàng)目占地15畝以上、建筑面積1.5萬(wàn)平方米以上的方可申請(qǐng)分割。項(xiàng)目建設(shè)單位自持的標(biāo)準(zhǔn)廠房面積應(yīng)不低于標(biāo)準(zhǔn)廠房總面積的20%（不包括行政辦公及生活服務(wù)等配套用房）。出讓合同有約定的按其約定。

2.分割后的標(biāo)準(zhǔn)廠房最小基本單元應(yīng)為有固定界限、可以獨(dú)立使用的建筑空間，面積不小于500平方米。

四、具體指標(biāo)

（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分割：

1.工業(yè)用地權(quán)證登記面積30畝（含本數(shù)）以下的，最多分割為兩宗；權(quán)證登記面積30畝以上、100畝（含本數(shù)）以下的，最多分割為3宗；權(quán)證登記面積100畝以上的，分割后每宗用地面積不得小于25畝。以幢為最小分割單位。

2.工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)等附屬設(shè)施占用的建設(shè)用地不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓。

3.國(guó)有建設(shè)用地分割后按照原土地登記用途辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，除住宅、商業(yè)用地的容積率應(yīng)根據(jù)分割前用地出讓合同的約定確定外，分割后各宗用地的規(guī)劃指標(biāo)按詳細(xì)規(guī)劃確定。

4.國(guó)有建設(shè)用地分割后按照原土地登記用途辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，其剩余使用年限與原登記剩余使用年限一致。

（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)合并：

1.住宅及商業(yè)用地合并后的容積率按合并前各宗用地出讓合同（或劃撥批準(zhǔn)）的約定確定。即合并后用地容積率=各宗用地計(jì)容建筑面積總和÷各宗用地面積總和。工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)及公益公建用地合并后的容積率按詳細(xì)規(guī)劃確定，其中工業(yè)用地的容積率須結(jié)合項(xiàng)目行業(yè)容積率準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)要求確定容積率下限。

2.合并后建設(shè)用地的綠地率、建筑密度、建筑高度等規(guī)劃指標(biāo)按詳細(xì)規(guī)劃確定。

3.合并前規(guī)定需配建公共服務(wù)設(shè)施的，合并后不得減少配建數(shù)量或降低配建標(biāo)準(zhǔn)。

4.商業(yè)住宅與住宅用地合并后，須配置的商業(yè)建筑面積為合并前允許配置的商業(yè)建筑面積最大值。

5.合并后建設(shè)用地使用權(quán)的剩余使用年限為原登記的剩余使用年限。合并前多宗土地的剩余使用年限不一致的，合并后用地的剩余使用年限可按合并前多宗土地中的最短或最長(zhǎng)年限進(jìn)行約定。約定為最長(zhǎng)年限的，土地使用權(quán)人應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。

（三）工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割及分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

1.分割轉(zhuǎn)讓后的標(biāo)準(zhǔn)廠房宗地使用權(quán)共有。項(xiàng)目?jī)?nèi)的道路、綠地、消防、污染治理設(shè)施等公共區(qū)域和共用設(shè)施（市政公共設(shè)施除外），以及物業(yè)用房、水泵房、消防控制室等配套用房屬項(xiàng)目全體業(yè)主共有共用，不得進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。行政辦公、職工宿舍、食堂、車(chē)庫(kù)等配套用房屬項(xiàng)目建設(shè)單位所有，可由項(xiàng)目建設(shè)單位和入駐企業(yè)按協(xié)議約定使用，不得分割、抵押和出售。

2.標(biāo)準(zhǔn)廠房分割轉(zhuǎn)讓后，不得再次分割。

3.項(xiàng)目建設(shè)單位確需轉(zhuǎn)讓自持標(biāo)準(zhǔn)廠房的，按有關(guān)規(guī)定報(bào)批，轉(zhuǎn)讓時(shí)行政辦公、職工宿舍、食堂、車(chē)庫(kù)等配套用房須一并轉(zhuǎn)讓。

五、工作流程

（一）申請(qǐng)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人（當(dāng)事人）向?qū)俚劓?zhèn)（街道、開(kāi)發(fā)區(qū)）提出申請(qǐng)，并提交國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并方案。方案包含項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能布局、工程質(zhì)量、消防、安全、環(huán)保等要求，以及表明分割、合并關(guān)系的圖紙等。

（二）報(bào)審。屬地鎮(zhèn)（街道、開(kāi)發(fā)區(qū)）初步審核后，報(bào)縣自然資源和規(guī)劃局審查。

（三）初審。縣自然資源和規(guī)劃局按照自然資源和規(guī)劃方面的政策要求進(jìn)行基本性審查。

（四）聯(lián)審。對(duì)符合基本要求的，縣自然資源和規(guī)劃局將項(xiàng)目分割、合并方案、具體規(guī)劃條件、現(xiàn)狀圖、勘測(cè)定界圖等函告縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等相關(guān)單位，并組織聯(lián)合審查。

（五）登記。聯(lián)合審查通過(guò)后，由縣自然資源和規(guī)劃局依申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證。

六、明確職責(zé)

（一）鎮(zhèn)街、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：負(fù)責(zé)對(duì)分割、合并方案進(jìn)行稅費(fèi)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全、消防等方面的初步審查，出具審查意見(jiàn)；負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行跟蹤管理。

（二）縣自然資源和規(guī)劃局：負(fù)責(zé)分割、合并方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)等基本性審查；負(fù)責(zé)核查是否屬于閑置用地；負(fù)責(zé)在建項(xiàng)目完成開(kāi)發(fā)投資總額比例的認(rèn)定等，并出具相關(guān)意見(jiàn)。負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記工作。

（三）縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)對(duì)地上有建筑物、構(gòu)筑物的分割、合并方案對(duì)象的原質(zhì)量安全、消防審批情況進(jìn)行核實(shí)，對(duì)分割、合并方案的消防條件等出具相關(guān)意見(jiàn)。

（四）縣工業(yè)和信息化局：負(fù)責(zé)認(rèn)定是否列入縣低效工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)目錄，并出具相關(guān)意見(jiàn)。

（五）縣發(fā)展和改革局：負(fù)責(zé)審查產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等內(nèi)容，并出具相關(guān)意見(jiàn)。

（六）縣綜合行政執(zhí)法局：負(fù)責(zé)對(duì)用地分割、合并范圍內(nèi)認(rèn)定的違法建設(shè)處罰到位，并出具相關(guān)意見(jiàn)。

（七）臨沂市生態(tài)環(huán)境局臨沭縣分局：負(fù)責(zé)確認(rèn)分割、合并前是否需要開(kāi)展土壤污染狀況調(diào)查及后續(xù)工作，并出具相關(guān)意見(jiàn)。

七、本意見(jiàn)自2024年11月1日起實(shí)施，有效期3年。國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

八、本意見(jiàn)由縣自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。

臨沭縣自然資源和規(guī)劃局

臨沭縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

臨沭縣工業(yè)和信息化局

臨沭縣發(fā)展和改革局

臨沭縣綜合行政執(zhí)法局

臨沂市生態(tài)環(huán)境局臨沭縣分局

2024年10月10日