2024年11月21日上午,臨沭縣人民政府新聞辦公室召開新聞發布會,專題介紹臨沭縣城鎮土地級別調整與基準地價更新成果相關情況,并回答記者提問。
主持人:各位媒體記者朋友、同志們:
大家好!歡迎參加臨沭縣人民政府新聞辦公室新聞發布會。
今天我們召開新聞發布會,主要介紹臨沭縣城鎮土地級別調整與基準地價更新成果相關情況,并回答記者提問。
出席今天發布會的領導、嘉賓及新聞媒體有:臨沭縣自然資源開發服務中心副主任凌沛洛同志,臨沭縣自然資源和規劃局開發利用科張會會同志,部分黨員代表、人大代表、政協委員,大眾網、山東商報·速豹新聞、臨沂日報、縣電視臺、臨沭首發等媒體記者。
首先請凌沛洛同志介紹臨沭縣城鎮土地級別調整與基準地價更新工作有關情況。
凌沛洛:尊敬的各位媒體界朋友們:
大家好,首先感謝大家長期以來對我縣自然資源和規劃工作的關心與支持。下面我為大家簡要介紹臨沭縣城鎮土地級別調整與基準地價更新工作開展情況。
一、基本情況
根據國家有關政策要求,為保持城鎮基準地價的現勢性,充分發揮基準地價在土地市場和土地資產管理中的重要作用。我縣于2023年6月部署開展了新一輪城鎮土地級別調整與基準地價更新工作,并于2023年8月召開了臨沭縣城鎮土地級別調整與基準地價更新聽證會,本次更新成果于2024年4月通過臨沂市自然資源和規劃局及山東省自然資源廳專家組驗收。2024年10月,臨沭縣人民政府公布實施了我縣新一輪城鎮土地級別調整與基準地價更新成果。
本次更新工作從我縣經濟發展的實際出發,充分利用相關規劃成果,采用綜合定級法劃分土地級別,完成中心城區和各鎮土地級別調整及各級別商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務用地基準地價更新,編制新一輪基準地價修正體系,建立城鎮土地定級和基準地價更新數據庫。
二、更新工作必要性及目的
《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定,基準地價應當定期確定并公布,原則上應每三年更新一次,并根據市場變化適時進行調整。我縣上一輪基準地價評估的基準日是2019年1月1日,基準地價已不適應我縣經濟社會發展的需要,需對我縣城區和鎮駐地城鎮住宅、商服、工礦倉儲、公共管理與公共服務等用地土地級別和基準地價進行全面更新。
三、更新主要內容
本輪城區評價區范圍總面積71.71平方公里。較上輪面積增加13.18平方公里。本次公布的城鎮土地級別和基準地價,是指城區(臨沭街道、鄭山街道)和建制鎮(青云鎮、蛟龍鎮、店頭鎮、曹莊鎮、大興鎮、石門鎮、玉山鎮)范圍內的商服、住宅、工礦倉儲和公共管理與公共服務四類用地的基準地價。
城區土地級別劃分采用分類定級方法;各建制鎮土地級別劃分采用綜合定級方法?;鶞实貎r覆蓋范圍以外的土地價格通過末級地基準地價進行修正,最終與市場價格對比分析后綜合確定。
本次基準地價更新工作堅持“以市場為導向”的評價思路,在地價樣點選取上主要以招拍掛樣點、商品房銷售樣點、區域租金樣點為主,因此基準地價與交易樣本的協調適應性較好。
土地評價的范圍城區四至分別為:東至玉山路;西至青石路;南至泰安路、朝陽街;北至327國道以北430米~760米處。評價區總面積約71.71平方公里。另外,本次基準地價工作范圍還包含1個獨立的工業園區,為濱海新型工業化實驗園區,但由于獨立工業園區面積較小,且功能單一,因此本次定級過程中僅對城區進行分類定級,獨立工業園區單獨劃分為一個土地級別,不進行土地分類定級。濱海開發區四至分別為:東至長深高速-東蛟公路;西至327國道;南至龍潭路;北至沭贛公路。主要因為將濱海開發區范圍內土地納入本次城區土地評價范圍。
以上是我的簡要介紹,謝謝大家!
主持人:感謝凌沛洛同志的介紹。下面進入記者提問環節,提問前請記者舉手示意,并介紹所在媒體。謝謝!
大眾網記者:剛才提到本輪城區評價區范圍總面積71.71平方公里,較上輪面積增加13.18平方公里,能否具體介紹一下?
張會會:本輪評價區總面積71.71平方公里,較上輪面積增加了13.18平方公里。增加部分為:我縣東部因設立濱海高新開發區,近年來供地狀況良好,故將濱海開發區內部分土地納入本次評價范圍。城區南部近年來基礎設施配套良好,住宅開發較多,且未來規劃到泰安路,故將泰安路以北、朝陽街以南部分劃入評價范圍內。
臨沂日報記者:請問什么是“基準地價”?本輪城鎮土地級別調整與基準地價更新的范圍?
張會會:基準地價是指在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內,對平均開發利用條件下,不同級別或不同均質地域的建設用地,按照商服、住宅、工業、公服等用途分別評估,并由政府確定的,某一估價日期上法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。基準地價不是具體的收費標準。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格,是以基準地價為基礎,根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子,通過系統修正進行綜合評估而確定。
本輪城鎮土地級別與基準地價更新范圍為,對縣城區和鄉鎮規劃范圍內商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地四類用途土地,分別采取分類定級和綜合定級方法,對在同一用途的情況下,按最有效使用原則,通過綜合評價值差異劃分土地級別,更新了基準地價。
山東商報·速豹新聞記者:請介紹一下開展“基準地價更新工作”有什么意義?
張會會:開展城鎮土地基準地價更新,為加快形成統一開放、競爭有序的現代市場體系,發展要素市場,完善反映市場供求關系、資源稀缺程度的價格形成機制,保證土地權益在經濟上的實現,促進正常交易,為全面、科學、合理地利用土地提供依據,為政府出讓土地使用權時確定出讓底價提供依據,也是企業取得土地使用權的土地取得成本參考依據之一。
臨沭縣融媒記者:基準地價成果更新實施的重點和難點有哪些?
凌沛洛:重點在于科學評估與更新、政策指導與調控、技術規范與流程等。一是科學評估與更新。基準地價更新需要在土地定級或均質區域劃分的基礎上,利用市場交易、土地收益或地價指數等相關資料進行全面或局部調整。這要求評估過程中必須考慮多種因素,如土地的使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等。二是政策指導與調控?;鶞实貎r作為政府管理和調控土地市場的基本手段,其制定和更新直接影響到土地出讓底價、土地收益核算、自然資源資產價值核算等方面。因此,基準地價的實施需要緊密結合政府的土地管理政策,以實現土地資源的合理配置和土地市場的穩定發展。三是技術規范與流程。基準地價的更新需要嚴格遵循相關的技術規范和工作流程。這樣才能確?;鶞实貎r成果的科學性和權威性。
難點則包括數據獲取與處理、區域差異與個性化需求、利益平衡與社會穩定、法規與政策的協調等方面。一是數據獲取與處理?;鶞实貎r的更新需要大量的數據支持,包括土地交易數據、土地收益數據、地價指數等。然而,這些數據的獲取和處理往往面臨諸多困難,如數據的準確性和完整性不足、數據更新不及時等。二是區域差異與個性化需求。不同地區的土地市場情況存在顯著差異,因此,基準地價的制定和更新需要充分考慮區域特點和個性化需求。三是利益平衡與社會穩定?;鶞实貎r的調整可能會影響到土地使用者和潛在使用者的利益,因此,在保證公平的前提下,為平衡各方利益,避免引發社會不穩定,基準地價在制定和更新過程中通常會廣泛征求相關部門和公眾的意見,并通過聽證會等形式進行充分討論。四是法規與政策的協調。
根據有關法律規定,基準地價每3年應全面更新一次。因此,基準地價的實施需要與這些法規和政策保持同步,以確保其合法性和有效性。只有克服這些難點,才能確保基準地價的有效實施,從而促進土地市場的健康穩定發展。
臨沭縣城鎮土地級別調整與基準地價更新成果的實施,對建立健全我縣自然資源價格體系,完善土地要素市場化配置和資產管理體制,促進我縣經濟社會健康發展具有十分重要的意義。
主持人:感謝兩位發布人,謝謝各位記者朋友。本次發布會到此結束,謝謝大家!