臨沭縣人民政府辦公室關于印發《臨沭縣農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》的通知

各鎮人民政府、街道辦事處，縣直各單位，經濟開發區管委會，各金融機構：

《臨沭縣農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》已經縣政府研究同意，現印發給你們，請認真抓好貫徹落實。

臨沭縣人民政府辦公室

2021年7月26日

（此件公開發布）

臨沭縣農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法

第一條為規范集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國中國人民銀行法》《中華人民共和國銀行業監督管理法》和《臨沭縣人民政府辦公室關于印發臨沭縣集體經營性建設用地入市實施方案（試行）的通知》等有關規定，結合臨沭縣實際，制定本辦法。

第二條臨沭縣行政區域內，在符合規劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、出租、作價出資（入股）方式入市的集體經營性建設用地使用權抵押貸款適用本辦法。

第三條集體經營性建設用地使用權抵押貸款應遵循依法合規、平等自愿、公平誠信、風險可控、商業可持續原則。

第四條本辦法所稱集體經營性建設用地使用權抵押貸款，是指抵押人在不轉移土地占有、不改變土地用途、保持土地所有權不變的情況下，將集體建設用地使用權作為抵押擔保向銀行業金融機構申請貸款的行為。

第五條本辦法所稱抵押人是指集體經營性建設用地使用權人；抵押權人是指提供集體經營性建設用地使用權抵押貸款的銀行業金融機構。

第六條集體經營性建設用地使用權抵押貸款應當同時滿足以下條件：

（一）取得合法的不動產權證書；

（二）集體經營性建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物應一并抵押；以建筑物抵押的需具有合法的產權證明，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；抵押人未依據本款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押；

（三）鎮街、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押；以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，且應具備所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押的證明材料；

（四）集體經營性建設用地使用權及其地上建筑物未設定影響處置變現和銀行業金融機構優先受償的其他權利；

（五）其他法律、法規規定允許抵押的其他情形。

第七條具有下列情形之一的集體經營性建設用地使用權不得設定抵押：

（一）權屬不清或存在爭議的；

（二）司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的；

（三）被依法納入拆遷征地范圍的；

（四）擅自改變土地用途的；

（五）其他不得辦理抵押的情形。

第八條銀行業金融機構應當實行貸款全流程管理，全面了解客戶信息，綜合考慮抵押人和抵押財產的實際情況，合理確定貸款期限和額度等。

第九條銀行業金融機構應當與抵押人在合同中約定明確、合法的貸款用途，并按約定檢查監督貸款的使用情況，防止非法挪用貸款。

第十條銀行業金融機構受理抵押人貸款申請后，應當履行盡職調查職責，并對貸款申請內容和相關情況的真實性、準確性、完整性進行調查核實，形成調查評價意見。重點包括以下內容：

（一）抵押人具有完全民事行為能力，信用記錄良好；

（二）抵押人所在行業狀況、持續經營能力以及合法的還款來源；

（三）抵押財產是否真實有效、產權清晰并取得合法權證，相應手續是否合法齊備，是否存在權屬爭議；

（四）抵押財產價值評估是否合理；

（五）抵押財產是否容易處置變現，是否存在影響抵押財產處置和銀行業金融機構優先受償的權利瑕疵或權利負擔。

第十一條銀行業金融機構應當建立集體經營性建設用地使用權價值評估制度。可采用外部評估或內部評估的方式對用于抵押的集體經營性建設用地使用權進行價值評估。

第十二條銀行業金融機構應當綜合考慮抵押人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規劃和用途等因素，確定集體經營性建設用地使用權抵押率。

第十三條銀行業金融機構應當參考貸款市場報價利率，綜合考慮抵押人的實際情況，合理自主確定集體經營性建設用地使用權抵押貸款的利率。

第十四條銀行業金融機構應當建立集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務風險評價機制，全面審查集體經營性建設用地使用權抵押貸款的風險因素，合理作出信貸決策。

第十五條銀行業金融機構應當進行全面、動態的風險評估，有效跟蹤檢查和監控分析信貸資金使用、抵押人信用及擔保變化等情況。

第十六條銀行業金融機構應當按照抵押合同的約定，加強抵押財產的動態管理和價值重估，保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。結合畝產效益評價，對A類企業在評估值的基礎上上浮5%，對C類企業在評估值的基礎上下浮10%，原則上D類企業的集體土地不予抵押貸款。

第十七條抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。抵押合同另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第十八條抵押財產價值減少時，銀行業金融機構有權要求抵押人停止其行為并恢復抵押財產的價值，或者要求抵押人提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復財產的價值也不提供其他擔保的，銀行業金融機構有權要求抵押人提前清償債務。

第十九條銀行業金融機構應當在合同中明確，在抵押權存續期間，如國家依法征收該宗土地，抵押人應當以所得補償費用優先償還抵押人債務，或另行提供其他足值有效擔保。

第二十條債務履行期屆滿抵押人未清償債務的，銀行業金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的集體經營性建設用地使用權，所得價款由銀行業金融機構優先受償。土地所有權人在同等條件下享有使用權的優先購買權。

第二十一條銀行業金融機構應當建立風險預警制度和重大風險報告制度。發生以下情形時，銀行業金融機構應當按規定及時預警、采取相應的風險控制和化解措施，并向銀行業監督管理機構和自然資源行政主管部門報告。

（一）國家法律法規、城鄉建設規劃及土地市場供求等因素發生重大變化，對抵押財產價值穩定性產生不利影響或導致其流轉權能受限的；

（二）抵押財產對應的集體經營性建設用地被列入征收拆遷范圍的；

（三）抵押人未經批準，擅自改變土地用途的；

（四）抵押財產被司法機關查封或被行政機關以其他形式限制土地權利的；

（五）發生其他重大風險變化的情形。

第二十二條貸款需要展期的，銀行業金融機構應當綜合考慮貸款用途、貸款期限與額度、抵押人經營狀況與還款能力以及抵押財產狀況，決定是否展期。

第二十三條抵押人與抵押權人發生債務糾紛，可以按照合同約定協商解決。抵押權人應當書面告知銀行業監督管理機構。

第二十四條鼓勵通過政府性融資擔保公司提供擔保的方式，為集體經營性建設用地使用權抵押貸款提供增信服務。

第二十五條不動產登記機構應當為抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關服務，協調做好集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作。

第二十六條集體經營性建設用地使用權抵押登記參照國有建設用地使用權抵押登記的有關規定，由不動產登記機構辦理。

第二十七條銀行業金融機構和抵押人簽訂抵押合同后，雙方共同持以下資料向不動產登記機構申請辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。

（一）抵押登記申請書；

（二）不動產權證書；

（三）貸款合同和抵押合同（附抵押物清單）；

（四）抵押雙方有效的身份證明；

（五）委托申請的，需要提供委托書和委托人身份證明；

（六）集體土地所有者抵押的，需按第六條第三款提供證明材料；

（七）法律、行政法規規定需要提交的其他資料。

第二十八條對符合抵押登記條件的，不動產登記機構應當及時將抵押合同約定的有關事項在登記簿加以記載，并向銀行業金融機構頒發抵押權登記證明。

經審核符合登記條件的，登記機關應當于受理登記申請材料后10個工作日內辦結登記手續。

第二十九條銀行業監督管理機構應當會同自然資源行政主管部門加強對集體經營性建設用地使用權抵押貸款的監管與評估工作，共同探索建立風險補償機制。

第三十條銀行業監督管理機構要統籌研究，合理確定集體經營性建設用地使用權抵押貸款的風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規則和激勵政策，支持銀行業金融機構開展集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務。

第三十一條銀行業監督管理機構可以根據本辦法制定集體經營性建設用地使用權抵押貸款實施細則。

第三十二條本辦法自發布之日起執行，有效期二年。本辦法實施期間，如上級新頒布的關于集體經營性建設用地使用權抵押貸款相關規定與本辦法相沖突，則按上級頒布的新規定執行。

附件：臨沭縣集體經營性建設用地使用權抵押貸款實施細則

附件：

臨沭縣集體經營性建設用地使用權

抵押貸款實施細則

第一條為規范集體經營性建設用地使用權抵押貸款行為，根據《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例實施細則》《臨沭縣人民政府辦公室關于印發臨沭縣集體經營性建設用地入市實施方案（試行）的通知》等有關規定，制定本細則。

第二條臨沭縣行政區域內，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的集體經營性建設用地使用權抵押貸款適用本細則。

第三條本細則所稱集體經營性建設用地使用權抵押，是指集體經營性建設用地使用權人作為抵押人以不轉移占有的方式，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

第四條在符合規劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的集體經營性建設用地使用權，可以單獨設定抵押權。設定時應具備以下條件：

（一）取得不動產權證書；

（二）地上房屋已建成的需具有合法的產權證明；

（三）抵押期限不超過出讓、租賃、作價出資合同約定的使用年限內的剩余年限；

（四）出讓、租賃、作價出資合同約定的其他條件；

（五）其他法律、法規規定允許抵押的情形。

第五條具有下列情形之一的集體經營性建設用地使用權不得抵押：

（一）權屬不清或存在爭議的；

（二）集體經營性建設用地使用權成交價款、相關稅費等未繳清的；

（三）無有效不動產權屬證書的；

（四）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制不動產權利的；

（五）被依法納入拆遷征地范圍的；

（六）擅自改變土地用途的；

（七）其他不得辦理抵押的情形。

第六條按照債權平等原則，除法律法規禁止的市場主體和民事主體外，金融機構及其他各類企業法人和自然人，均可作為抵押權人依法申請以集體經營性建設用地使用權及其地上房屋等建筑物、構筑物所有權辦理不動產抵押登記。

第七條以集體經營性建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物、構筑物一并抵押；以建筑物、構筑物抵押的，該建筑物、構筑物占用范圍的集體經營性建設用地使用權一并抵押，未依法辦理抵押登記手續的視同一并抵押。

第八條集體經營性建設用地使用權抵押，抵押雙方應當簽訂抵押合同。抵押合同可以是單獨訂立的書面合同，也可以是主債權合同中的抵押條款。應當載明以下內容：

（一）不動產權證書編號；

（二）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；

（三）主債權的種類、數額、抵押擔保范圍；

（四）抵押集體經營性建設用地使用權的坐落、名稱、狀況、建筑面積、用地面積等；

（五）抵押集體經營性建設用地使用權的價值；

（六）債務人履行債務的期限；

（七）抵押權滅失的條件；

（八）違約責任；

（九）爭議解決方式；

（十）抵押合同訂立的時間和地點；

（十一）雙方約定的其他事項。

第九條集體經營性建設用地使用權抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。抵押雙方在抵押合同簽訂后向不動產登記機構申請抵押登記。

第十條因下列情形發生抵押的可以申請抵押權首次登記：

（一）為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移不動產的占有，將該不動產抵押給債權人的，當事人可以申請一般抵押權首次登記；

（二）為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保不動產的，當事人可以申請最高額抵押權首次登記；

（三）以正在建造的建筑物設定抵押的，當事人可以申請建設用地使用權及在建建筑物抵押權首次登記。

抵押權首次登記應當由抵押人和抵押權人共同申請。

第十一條申請抵押權首次登記，應提交的材料包括：

（一）不動產登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）不動產權屬證書；

（四）主債權合同

最高額抵押的，應當提交一定期間內將要連續發生債權的合同或者其他登記原因文件等必要材料。

（五）抵押合同

主債權合同中包含抵押條款的，可以不提交單獨的抵押合同書。最高額抵押的，應當提交最高額抵押合同。

（六）下列情形還應當提交以下材料：

1．同意將最高額抵押權設立前已經存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍的，應當提交已存在債權的合同以及當事人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料；

2．在建建筑物抵押的，應當提交建設工程規劃許可證。

（七）法律、行政法規規定的其他材料。

第十二條已經登記的抵押權，因下列情形發生變更的，當事人可以申請抵押權變更登記：

（一）權利人姓名或者名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的；

（二）擔保范圍發生變化的；

（三）抵押權順位發生變更的；

（四）被擔保的主債權種類或者數額發生變化的；

（五）債務履行期限發生變化的；

（六）最高債權額發生變化的；

（七）最高額抵押權債權確定的期間發生變化的；

（八）法律、行政法規規定的其他情形。

申請抵押權變更登記，應當由抵押人和抵押權人共同申請。因抵押人或抵押權人姓名、名稱發生變化的，可由發生變化的當事人單方申請；不動產坐落、名稱發生變化的，可由抵押人單方申請。

第十三條申請抵押權變更登記，應提交的材料包括：

（一）不動產登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）不動產權證書和不動產登記證明；

（四）抵押權變更的材料，包括：

1．抵押權人或者抵押人姓名、名稱變更的，提交能夠證實其身份變更的材料；

2．擔保范圍、抵押權順位、被擔保債權種類或者數額、債務履行期限、最高債權額、債權確定期間等發生變更的，提交抵押人與抵押權人約定相關變更內容的協議。

（五）因抵押權順位、被擔保債權數額、最高債權額、擔保范圍、債務履行期限發生變更等，對其他抵押權人產生不利影響的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件和身份證明文件。

（六）法律、行政法規規定的其他材料。

第十四條因主債權轉讓導致抵押權轉讓的，當事人可以申請抵押權轉移登記。

最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，不得辦理最高額抵押權轉移登記。債權人轉讓部分債權，當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當分別申請下列登記：

（一）當事人約定原抵押權人與受讓人共同享有最高額抵押權的，應當申請最高額抵押權轉移登記和最高額抵押權變更登記；

（二）當事人約定受讓人享有一般抵押權、原抵押權人就扣減已轉移的債權數額后繼續享有最高額抵押權的，應當一并申請一般抵押權轉移登記和最高額抵押權變更登記；

（三）當事人約定原抵押權人不再享有最高額抵押權的，應當一并申請最高額抵押權確定登記和一般抵押權轉移登記。

抵押權轉移登記應當由不動產登記簿記載的抵押權人和債權受讓人共同申請。

第十五條申請抵押權轉移登記，應提交的材料包括：

（一）不動產登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）不動產權證書和不動產登記證明；

（四）抵押權轉移的材料，包括：

1．申請一般抵押權轉移登記的，還應當提交被擔保主債權的轉讓協議；

2．申請最高額抵押權轉移登記的，還應當提交部分債權轉移的材料、當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的材料；

3．債權人已經通知債務人的材料；

4．法律、行政法規規定的其他材料。

第十六條已經登記的抵押權，發生下列情形之一的，當事人可以申請抵押權注銷登記：

（一）主債權消滅的；

（二）抵押權已經實現的；

（三）抵押權人放棄抵押權的；

（四）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使抵押權消滅的；

（五）法律、行政法規規定抵押權消滅的其他情形。

不動產登記簿記載的抵押權人與抵押人可以共同申請抵押權的注銷登記。

債權消滅或抵押權人放棄抵押權的，抵押權人可以單方申請抵押權的注銷登記。

人民法院、仲裁委員會生效法律文書確認抵押權消滅的，抵押人等當事人可以單方申請抵押權的注銷登記。

第十七條申請抵押權注銷登記，應提交的材料包括：

（一）不動產登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（二）抵押權消滅的材料；

（三）抵押權人與抵押人共同申請注銷登記的，提交不動產權證書和不動產登記證明；抵押權人單方申請注銷登記的，提交不動產登記證明；抵押人等當事人單方申請注銷登記的，提交證實抵押權已消滅的人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書；

（四）法律、行政法規規定的其他材料。

第十八條不動產登記機構對抵押雙方提交的登記申請書及其他文件、資料進行審查。對符合抵押登記條件的，不動產登記機構應當及時將抵押合同約定的有關事項在登記簿加以記載，并向抵押權人頒發不動產登記證明。經審核符合登記條件的，登記機關應當于受理登記申請材料后10個工作日內辦結登記手續。登記事項自記載于不動產登記簿時完成抵押登記。

第十九條已經辦理抵押登記的集體經營性建設用地使用權再次申請抵押登記的，抵押人應將已辦理抵押登記的事實書面告知抵押權人，且抵押權人須出具知曉抵押物狀態的書面材料。同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記，并記載于不動產登記簿。當事人對抵押權順位另有約定的，從其約定辦理抵押登記。

第二十條本細則自發布之日起執行，有效期二年。本細則試行期間，如上級頒布的相關法規與本細則沖突，則按上級頒布的相關法規執行。